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    北京城建畅悦居围墙之争又起,大门倒塌、别墅业主拒缴物业费施压

    2019/3/25 11:05:10      蓝鲸传媒      

    一扇围栏两个世界,北京楼市商品房与自住房业主之间的“斗争”还在继续。近日,竖立在北京城建·畅悦居(简称“畅悦居”)D区联排别墅和自住房之间的围栏,在一场大风之下轰然倒塌后,又一次挑起了两方业主关于“拆围栏”的争论。

    据蓝鲸房产现场调查了解到,该围栏因风倒塌的第二天,自住房业主在未经允许的情况下,强行将另一侧铁门拆除。并且,此过激行为在警察到场后也未能阻止。

    与这扇铁栅栏一同被打破的,还有自住房业主与别墅区业主之间的“和平”。在自住房业主推倒铁栅栏之后,别墅区业主立刻放话:“如果不尽快修复围栏,就拒绝交物业费?!比缃?,畅悦居物业公司紧急派驻近20位保安,现场监护着这扇铁栅栏的修复工作。

    从双方的矛盾点来看,一面是自住房业主长期生活在绿化、配套严重不足的局促环境之中,希望有一些活动空间;另一面是别墅区业主付出高额成本及物业费才享有的高端配套,绝不与他人共享。同在一个区域中的两种房型,究竟该怎样调和?北京城建作为建设方,是否应该对此作出回应?这些问题,是双方业主都在等待的答案。

    引发矛盾的“隔离门”

    回溯该项目维权起因,要从2013年9月北京城建旗下的世纪鸿城置业有限公司(下称“世纪鸿城”)通过招拍挂竞得的一宗北京市昌平区北七家镇土地开始说起。根据北京市国土局资料显示,该项目用地性质为R2二类居住用地、C2商业金融用地、R53托幼用地,同时,其他竞得条件中明确提出,现场竞报自住型商品房(下称“自住房”)面积为64000平方米。

    蓝鲸房产通过调查了解到,由于该项目土地开发有先决条件限制,畅悦居社区内有回迁房、两限房、自住房和联排别墅多种类型的房源。其中,两限房和回迁房同属A区早已交房入住;自住房与联排别墅同属D区,矛盾就发生在畅悦居D区的业主之间。

    而畅悦居商品房和自住房业主之间早在两年前便因“围墙”起过冲突。据自住房业主向蓝鲸房产记者表示,两年前,别墅尚未建成,开发商称这扇围栏是为隔离施工工地之用,但随着2019年1月,该项目别墅产品交付,恰巧围栏被大风吹倒,自住房业主认为此时正是“拆围栏”的好时机,继而一拥而上将围栏推倒。

    “他们之前闹得可凶了,为解决这个事情,电视台、北七家镇镇长都来过?!币晃恢鼙呱唐痰牡曛飨蚶毒ǚ坎樯芩?,当时,自住房业主声称前面一排的别墅是违建,因为这排别墅,开发商承诺的社区绿化面积大大降低,而拦在中间的围栏,更是使其活动面积减小,因此自住房希望开发商拆除围栏。而别墅区业主认为围栏坚决不能拆,同时,威胁物业如果围栏拆除就不交物业费。该店主表示,业主双方僵持了很长时间,但最终并未听说有什么解决办法。

    (多位保安现场监工修复围栏)

    蓝鲸房产在调查中发现,在自住房仅一条马路之隔的畅悦居A区,是两限房和回迁房房源,通过走访来看,该区域内部设施及配套较为齐全,这与被分隔在D区且被隔离在外的自住房房源的社区环境,形成了鲜明的对比。

    为何即便同为保障房房源,自住房与A区的环境亦有如此大的差别?有业内人士向蓝鲸房产分析,对于畅悦居D区自住房业主来说,因为自己花费了比两限房更多的价钱却未能享受到好的服务和设施,心理上难免不平衡。现在又被别墅区隔离在外,在A区和D区都难有归属感。

    一位自住房业主告诉蓝鲸房产,“被风吹倒的围栏大门是开发商在正月初二晚上偷偷焊上的?!彼樯芩?,正月初二之前,别墅区和自住房之间也有铁皮围挡拦着,里面种着一人多高的树,而面向自住房一带全是带刺的树。在一侧大门被风吹倒后,自住房业主将另一侧大门也推倒了,同时把带刺的树都拔除了?!鞍滋煨∏谛∨笥烟乇鸲?,这样的树和施工质量存在很大的安全隐患?!备靡抵鞅硎?。在问及有无人阻止时,该业主表示,“有啊,物业还把警察叫来了,但是拦不住我们?!?/p>

    (被自住房业主拔除、丢弃的树)

    该自住房业主表示,自住房和联排别墅的规划备案是整体批复的,规划图中当时并没有标明中间有隔离。如果将自住房和联排别墅隔离开,那么自住房的绿化率、容积率、配套都不达标,丝毫没有活动空间。

    蓝鲸房产在调查中发现,除小区内部的隔离围栏外,小区外侧一条不影响交通的道路上也被设置了隔离屏障。

    蓝鲸房产致电畅悦居项目物业北京城承物业管理有限责任公司(下称“北京城承”)了解情况,北京城承表示,该屏障为车辆管理需要。对方称,该屏障早在物业公司接管之前就已存在。

    (小区外也栏有“围墙”)

    蓝鲸房产在走访过程中了解到,对于隔离围墙事件,不仅自住房业主感到憋屈,别墅区业主也充满愤懑。一位别墅区业主对蓝鲸房产表示,“我们花高昂价格购买别墅,本来就是为了图个清静,如果让人任意出入,哪有还有什么安全感和舒适感可言?!备靡抵魍北硎?,自己花约3倍于自住房的价格购买商品房,还缴纳2倍于自住房的物业费,理应享有商品房小区更优质的公共资源。蓝鲸房产查阅资料获悉,畅悦居自住房售价在1.8万/平米,物业费为2.7元/平米;而龙樾华府(别墅项目)售价在6万/平米左右,物业费为4.9元/平米。

    忆起隔离铁门被强拆的情形,该别墅区业主表示“我当天就在现场,他们那帮人太野蛮了。有的人丝毫不顾危险,爬在铁门上来回摇晃,拦都拦不住?!?/p>

    由于该项目大部分业主已入住,前期负责开发建设的世纪鸿城并未出面处理此事。蓝鲸房产多次联系该公司相关负责人,均未得到回应。

    对此,一位房企高管向蓝鲸房产表示,北京之前就有很多类似该项目的维权情况,开发商只能由双方业主协商解决,因为从企业角度,不会只关注自住房业主,商品房业主也要关注。

    自住房作为一种保障房产品,确实享有一定幅度优惠,但保障房业主也是业主,如果企业只顾及眼前利益而罔顾业主的感受,对企业发展而言真的划算吗?

    一场没有“赢家”的争论

    事实上,北京新房项目配建自住房,在全国来说都算是典型案例。众所周知,自住房是北京比较特殊的一种房源,在2013年10月,北京市住建委首次为自住房定义:此类住房价格比周边商品住房低30%左右,面向北京市符合限购条件的家庭;购房后五年内不得上市,五年后上市收益的30%上交财政。但该房源在推向市场时,由于存在一定投资、投机空间,2017年8月,北京住建委宣布将市场未售出的20余套自住房转为共有产权房,就此,自住房退出了历史舞台。上述出现维权问题的北京城建·畅悦居,就是在此期间开发的项目。

    然而,随着众多“配建”商品房相继进入交付状态,这种“混居”模式所隐藏的问题逐渐暴露,商品房及自住房业主之间的权益之争,频频发生。2018年,由龙湖地产和中国葛洲坝集团房地产开发有限公司联手开发的混建小区因“拆围墙”事件出现了大规模的业主冲突;2017年青岛市万科紫台项目的商品房和保障房业主,也因隔离设施大打出手,导致数位业主受伤。

    为了阻止类似“混居”房业主因配套设施所带来的无谓争端,2015年,北京市住建委发布《进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》,就对保障性住房和商品房之间的分隔问题作出规定?!锻ㄖ芬?,新建商品住房配建项目,商品住房与保障性住房分区域实施物业管理的,建设单位应按照本市规划设计指标,分区域建设公共建筑和共用设施,分别配套设备设施;实施统一物业管理的,建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式,将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。

    但蓝鲸房产向多位专家求证,该《通知》只适用于2015年以后的拿地项目,对2015年之前的拿地项目不具有约束力。显然,这个由世纪鸿城2013年通过招拍挂拿地所建的项目,并不受此影响。

    蓝鲸房产在调查中了解到,畅悦居自住房业主其实很明白“围墙”问题不在别墅区业主,所以他们认为开发商和物业公司之一,应该为现在所出现的问题承担责任。

    “项目发生造成类似情况和开发商与物业公司虽有直接关系,但开发商与物业公司是以赢利为目的的企业,按照不同付费提供有差别的服务也并无不妥?!? 中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产分析,从这个层面上说,开发商此举也无可厚非。

    其实,众多商品房配建保障房的项目,都很难判断期间任何一方的过错。责备商品房业主傲慢、轻视?但其确实花费不菲;责备保障房业主贪心、不满足?规划和合同摆在眼前,其也是合理诉求;责备开发商?;?、欺骗?房企终究是盈利为目的,不是慈善机构。

    这一问题究竟应该如何解决?北京市东元律师事务所李松律师认为,要彻底杜绝“围墙之争”现象的出现,政府相关部门需要制定更为细致完善的政策法规,在从土地出让环节,明确配建保障房、公租房的小区配套设施和物业管理标准;在开发建设过程中,尤须严格监管,堵上政策实施过程中可能出现的漏洞。

    柏文喜指出,从各国政府解决这一问题的成功经验来看,不宜明显地以政策来划分入住群体的区域与住房标准,否则容易形成类“贫民窟"的社会问题,只能通过对保障对象的政策性补贴来解决保障对象的住房问题。

    关于“拆围墙”一事,市场一直争论不休,2015年政策的及时调整虽有效制止了事态进一步恶化,然而,对于2013年至2015年期间推出的多个配建自住房项目来看,作为历史遗留问题,该维权问题始终未能得到解决。随着畅悦居的铁围栏又一次立起,接下来双方业主会如何应对?蓝鲸房产将持续关注。

    (编辑:newshoo)
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